Как сформировать справедливые цены на жилье. Рубрика «Будет дополнено»

Как сформировать справедливые цены на жилье. Рубрика «Будет дополнено»

Могут или не могут зарабатывать застройщики, «набрасывая» цену квадратного метра всего пять процентов? Самая обсуждаемая тема на белорусском рынке недвижимости после совещания во Дворце Независимости. Может ли такое ограничение в заработках одной стороны сохранить бюджет тех, кому нужна квартира? 


С чего начинается любой поход к застройщику? С вопроса «Сколько стоит у вас квадрат и можно ли торговаться?». В Минске цены колеблются от тысячи рублей в пригороде до десяти тысяч в центре столицы. За один квадратный метр. Мы сейчас говорим об обычной сделке. Просто люди просто хотят купить квартиру. Так вот там, где застройщик говорит, что «торг уместен», не исключено, что он уже вложил в цену больше 50% от того, что потратил. Сегодня поговорим о дорогих квадратах.

В среднем застройщик готов снизить аппетит в среднем до 30% сверху. Это не аксиома, так бывает не всегда. Но приблизительно такова средняя температура в сегменте коммерческого жилья. Вдумайтесь, если квадратный метр на старте стоил три шестьсот, и вдруг после торгов вам удалось сбить цену до двух восьмисот – это реальная история – значит, до себестоимости вам еще спускаться и спускаться вниз.

В регионах дела обстоят чуть лучше. Там застройщик в среднем закладывает 20% сверху от своих трат. Но и эта цифра может двигаться. Все будет зависеть от того, сколько хочется заработать «больше или меньше». И вчерашний посыл Президента ясно дал понять – аппетиты придется умерить.

Есть аргумент и со стороны застройщиков. Почему растет цена квадрата вместе с ростом дома? Самая большая загвоздка – коммуникации. На планах по документам все было хорошо, а на деле выясняется, что к этим канализационным колодцам не подойти, тут электросети перегружены, а еще надо строить пешеходные переходы, ставить светофоры, и все это смету только увеличивает. Но даже в таком случае цифры накрутки вариативны.

По словам специалистов, 5% рентабельности для стройфирмы – окей. В том случае, если в работе сразу четыре-шесть домов. У крупных контор так все и есть – и это нижний предел. Минск и областные города давно застраиваются районами. Чуть больше, чуть меньше, но районами. Это касается не только частников, но и госпредприятий. Они, как правило, к деловой репутации относятся трепетно. 

И для них ограничение в рентабельности, не обязательно даже в 5%, это шанс, что рынок удастся очистить от посредников. Которые, не имея за душой даже бетономешалки, не говоря уже о строительных кранах, могут снять офис, поучаствовать в конкурсе на землю. А дальше классика: нанять несколько подрядчиков и ждать первого прокола: «эти вовремя плиты не привезли, эти с объекта вообще ушли, а эти не пришли». При этом деньги купивших квартиры сначала рассовываются по всем образовавшимся дырам, а потом исчезают вместе с директором. Милиция ищет предприимчивого руководителя, люди без денег и без квартир, а достраивать горе-дом приходится – как вы думаете – кому? Государственной строительной компании, большинство из которых и так сегодня работают с ограничением в прибыли.  

Еще одна важная деталь. Если стройфирма будет возводить дом сразу за свои деньги, без привлечения средства людей, этого ограничения в 5% не будет. Да и суть проекта указа, который накануне обсуждали у Президента, сводится вовсе не к цифре – никто не хочет «положить» строительный рынок, – а к вопросу адекватного подхода. Когда строители будут думать о прибыли без приставки «сверх». 

 

Подписывайтесь на нас в Яндекс.Дзен и Telegram