Цены на рынке недвижимости, словно отогревшись под весенним солнцем, довольно уверенно шли вверх и на уходящей неделе.
Во время Послания народу и парламенту Президент не мог не затронуть тему жилищной политики, а конкретнее – строительство для нуждающихся, и высказал своё мнение не только о государственной поддержке, но и ответственности льготников.
Причём как на первичном, так и на вторичном рынках. Одни аналитики связывают это с принятой правительством концепцией жилищной политики, другие – с политикой агентств, третьи – с платёжеспособным спросом на рынке, который, как известно, в идеале регулирует себя сам.
На рынке недвижимости – беспокойство. Средняя цена предложения на столичные квартиры с начала года прибавляет 3-4%. За три с половиной месяца средняя цена квадрата взлетела на 150$. На фоне двухлетнего ценового застоя такой рост выглядит впечатляюще. Не так резво, но растёт стоимость метров и в регионах. Этот рост действует на нервы покупателям и будоражит аппетиты продавцов. Но на самом деле ситуация на вторичном рынке не столь уж драматична.
Покупатели зашевелись. Отложенный спрос выплеснулся на рынок. За последние месяцы с рынка разошлись недорогие квартиры, вернее, квартиры по адекватным ценам. Хотя по-прежнему в некоторых столичных районах можно найти дешёвое жилье: 1100-1200$ за квадратный метр. Правда, это будет окраина города, старый дом, 3-4 комнаты. Ушли дешёвые метры – поднялась средняя цена.
Есть и другая любопытная тенденция. Раньше риелторы советовали продавцам не напрягаться и не делать ремонт. Нынче в фаворе – готовые квартиры под ключ с отделкой, мебелью и техникой. Ушлые граждане даже делают на этом бизнес: покупают «голые» стены, заказывают качественный ремонт, обставляют квартиру и тут же её продают. Итог – 30-40% к базовой цене. Отчасти такие квартиры «с иголочки» и тянут вверх среднюю цену предложения.
Однако цена реальных сделок намного ниже. Источники дают разные оценки. Но общее мнение риелторов таково: у продавцов слишком разыгрались аппетиты. Если средняя цена по рынку сейчас составляет 1520-1540$, то цена сделки равна 1380-1400$. Разрыв довольно весомый.
Светлана Куделко, заместитель директора по продажам агентства недвижимости: «Сегодня продавцы продолжают выставлять завышенные цены, хотя мы видим, что по реальным ценам квартиры продаются дешевле. Это около 15%, цена предложения превышает цену сделки, хотя на стабильном рынке это 5-7%».
По оценкам одного из столичных агентств недвижимости, цена реальной сделки на квартиры стандартных потребительских качеств с середины апреля увеличилась на 9%. На рост на вторичном рынке повлияла и «первичка».
Куда более неприятной для покупателя выглядит ситуация с новостройками. С начала года средняя цена новостроек по Минску выросла почти на 17%. Сейчас цена метра – 1418$. И для этого роста есть объективные причины. Во-первых, увеличился реальный платёжеспособный спрос.
В феврале три госбанка стали выдавать кредиты для нуждающихся под 16%. Это не льготные кредиты под 5%, но уже и не коммерческие под 30-35%. Кредит можно потратить только на строительство жилья. На доступных ресурсах, как на дрожжах, поднялся спрос на новостройки. Застройщики отреагировали быстро и подняли цены на новое жильё.
Два года строители сидели на голодном пайке, практически без прибыли. Теперь навёрстывают упущенное. Есть проблема с земельными участками в Минске. С их получением у коммерческих застройщиков – явные проблемы.
Вадим Тачкин, директор консультационной компании: «Уже три месяца в Минске никому не было выдано ни одного земельного акта. Это значит, что никто не проектирует. Это значит, что они сейчас уже задумываются над тем, что если сейчас им государство не даёт осваивать новые территории, не даёт проектировать, значит, они закладывают свои потери, связанные с простоем в будущем к сегодняшним ценам квадратного метра».
В армию продавцов могут переметнуться и арендаторы. Простой рациональный расчёт. Аренда и так недешёвая. Например, за аренду «двушки» семья платит 380-400$. По прогнозам, осенью она подрастёт ещё. Ведь льготникам могут официально запретить сдавать квартиры. А вот ставки по жилищным кредитам медленно, но верно снижаются. Вслед за ставкой рефинансирования. При таком раскладе плата за аренду будет вполне сопоставима с платежами по кредиту в сумме 20$ тысяч сроком на 15 лет под 20-22% годовых.
Вадим Тачкин, директор консультационной компании: «Не исключено, что значительная часть покупателей появится из сегмента бывших арендаторов, которые в состоянии 400-500$ выплачивать за арендованную квартиру. И когда ежемесячный платёж по кредиту выйдет на этот уровень, они, скорее всего, примут решение обзавестись своим жильём. Это всё-таки своя недвижимость».
По оценкам экспертов, рост цен, скорее всего, продолжится. Летом будет затишье, а вот осенью рынок недвижимости опять оживится. Ценовую планку задают продавец и застройщик. Покупатель явно нуждается в поддержке. И здесь весьма кстати были новые финансовые механизмы в рабочем состоянии. Такие как стройсбережения или ипотека, раз уж правительство делает ставку в строительстве на собственные средства граждан. Но пока эти механизмы прописаны лишь на уровне жилищной концепции. Время принимать законы.
Подробности – в видеосюжете нашего корреспондента
Подписывайтесь на нас в Telegram