Скооперировались

Скооперировались
Недовольство в жилищно-строительных кооперативах – дело обычное, но очень редко оно завершается переизбранием председателя.

В 2010 году перед началом строительства ничто не предвещало проблем. Будущие застройщики объединились в ЖСПК. В основной массе – льготники, работники предприятия «Геосервис». Оно, к слову, подчиняется Министерству строительства и архитектуры. Будущее жильё – каркасно-монолитный дом в Лебяжъем. Элитный район. Рядом водохранилище Дрозды и «Минск-Арена». Затем последовали организационные хлопоты.

ЖСПК непосредственно не занимается строительством и не контачит с подрядчиком. Не та квалификация. В цепочку выстраивается ещё одно звено. Свои функции заказчика – получение разрешений, проведение расчётов, контроль за работами – ЖСПК делегирует специально обученным людям. В случае с льготниками – это районные управления капитального строительства. Сотрудничество с УКСом ЖСПК скрепляет договором. А уже УКС как заказчик заключает договор с генеральным подрядчиком. Застройщик ЖСПК может контролировать только УКС. На практике главное действующее лицо ЖСПК – ведь его члены платят деньги – мало влияет на ситуацию. Связка ЖСПК-УКС оказывается слабым звеном.

Роль заказчика, без вариантов, закрепили за УКСом Центрального района г. Минска. Генподрядчиком стала компания «Монолит Групп». Организация авторитетная и крепкая. На первом собрании избрали председателя ЖСПК. Человека со стороны, незнакомого, но с рекомендациями. В тот момент счастливые застройщики над кандидатурой председателя вряд ли задумывались.

Председатель – бывший военный – далеко не всегда соблюдал устав. Кооператива. По уставу положено одно общее собрание членов кооператива в год. На деле – за полтора года ни одного. Собрания проходили  в усечённом варианте – только с участием так называемых уполномоченных. Когда один представляет интересы пятерых.

Елена Раевская, новый председатель ЖСПК-890: «Ни повесток, никаких либо других документов. Всё делалось по звонку секретаря. Созывались уполномоченные, не зная о том, какие вопросы будут рассматриваться на собрании».

На общее собрание в начале февраля члены кооператива собрались почти стихийно и по своей инициативе. А узнали малоприятные новости. Между УКСом и генподрядчиком заключено уже аж шестое дополнительное соглашение. О первых пяти даже не догадывались. Оказывается, не получал их и председатель.

Валерий Ткачёв, бывший председатель ЖСПК-890: «Официально мне УКЧ ничего не передавал, кроме соглашения № 6».

Сроки сдачи дома сдвинулись на полгода. Цена квадратного метра взлетела в два раза – с трёх миллионов до почти шести с половиной.

В Беларуси используют сложный индексный метод. Генподрядчик рассчитывает первоначальную ориентировочную стоимость метра в текущих ценах на начало строительства. Но есть неприятный момент – рост цен. В домах с господдержкой работы оплачиваются по факту, а не вся стоимость строительства сразу. Подрядчик лишь получает небольшой аванс на следующий месяц. Чтобы подрядчик не понёс инфляционных потерь, цена каждый месяц корректируются на специальный индекс строительно-монтажных работ. Проще говоря, он соответствует величине инфляции. Индекс ежемесячно применяется к выполненным работам. При этом стоимость невыполненных работ обязательно ещё изменится. Вот и получается, что первоначальная ориентировочная цена изменяется каждый месяц. По-хорошему, для «ориентации в пространстве» её стоит пересчитывать каждый месяц. В противном случае у обычного непросвещённого человека складывается впечатление, что он строится по первоначальной цене. Но практика УКСов такова: цену они пересчитывают только в конце строительства.

Владимир Тращенко, зам. директора по экономике предприятия «Геосервис»: «УКС действительно работает плохо. И он не пересматривал нам цену, хотя мы его об этом просили хотя бы раз в квартал. Если бы это происходило, то тогда не было бы такого, что сегодня цена была три, а сегодня шесть».

Об этой же проблеме говорят и в Комитете госконтроля. Сюда недовольные застройщики направили обращение с просьбой оценить действия председателя УКСа и также проверить расчёт цены. Методика формирования цены пока подтверждена – её перепроверил Минский городской центр по ценообразованию в строительстве. Более глобальную проверку УКСа Цетарльного района проведёт в мае. Но уже сейчас к работе УКСа и председателя ЖСПК много нареканий.

Вера Мацулевич, начальник управления контроля строительства Комитета госконтроля: «Здесь была вина ЖСПК и УКСа. Он должен был пересчитывать эту цену и периодически информировать граждан, что цена растёт и будет расти; будет окончательно сформирована к концу строительства, когда будет выбрана вся сметная стоимость дома».

Виктор Холодинский, директор УКС Центрального района г. Минска: «Это большая работа. Неоплачиваемая. Мы не имеем возможности не финансовой, ни людской выполнять такие просьбы каждый месяц».

«Кооператив имеет право получать в письменном виде информацию о ходе и результатах исполнения настоящего договора». Размытая формулировка – возможность отфутболивать застройщиков и ограничиваться выдачей специфических справок. Рядовой член ЖСПК и в обычной не всё понимает. Вот пример. С разбежкой в месяц члены ЖСПК-890 получили две справки. И впали в транс. В справке от 28 декабря 2011 года процент строительной готовности значится 56 %. А в следующей – в два раза меньше – 28,5 %. Неужели за месяц подрядчик наполовину разобрал дом?

Вадим Тачкин, директор консалтинговой компании: «Процент готовности – дома это условная цифра, её просят банки для перечисления денег по степени готовности данной квартиры. Они не могут точно отображать данную ситуацию. Потому что степень готовности в данной ситуации понимается как освоение денежных средств по смете».

Простая математика. Но объяснить это людям, которые исправно платят деньги, но не являются специалистами в строительных делах, никто не удосужился. Не слышен был голос и представителя руководства «Геосервиса» Владимира Тращенко. Как опытный экономист и непосредственный участник строительства он мог бы немало сделать для прояснения ситуации. Но, увы, этого не произошло.

Александр Доменикан, председатель Комитета строительства и инвестиций Мингорисполкома: «Раз в два месяца проводить собрание кооператива, на котором бы выступали представители УКСа и докладывали о ходе выполнения работ, – не помешали. Люди были бы морально готовы к тому, что цена растёт, что растёт цена всего остального в нашей жизни».

Ещё одна запутанная ситуация. О первом допсоглашении относительно переноса сроков и новой цене члены ЖСПК узнали только спустя год: окончание работ сместилось с декабря 2011 на январь 2012. УКС по каким-то причинам не смог вовремя получить разрешение на строительство, а председатель кооператива без этого разрешения – вовремя открыть кредитую линию в банке».

Николай Ермашов, директор строительного предприятия «Монолит Групп»: «Оно было получено в декабре 2011 года. И только с этого момента могли начинаться работы на объекте, необходимо было перечисление аванса в октябре 2010 года, а перечислили только в декабре».

Этот перенос срока на два месяца стал для ЖСПК роковым.

В сентябре из-за недостатка средств «Беларусбанк» прекратил на три месяца льготное кредитование домов, сдача которых выпадала на 2012 год. Все ресурсы были брошены на стройки, которые по договорам надо было завершить в 2011.

Так, дом в Лебяжьем перекочевал в списки на 2012 год. И лишился на три месяца основного источника финансирования. Всё второе полугодие стройка финансировалась с перебоями. А в январе истекал срок договора с подрядчиком. Нужно было новое допсоглашение. История его появления выглядит ещё более запутанной и, как потом оказалось, ещё больше подлила масла в огонь непонимания. Всё дело в том, что сейчас перенос сроков строительства возможен только с одобрения Мингорисполкома. Обязательное требование – письменное согласие членов ЖСПК. Что, в принципе, председатель и оформил. Но покладистые уполномоченные даже не уточнили сам срок продления.

Елена Раевская, новый председатель ЖСПК-890: «Есть претензии к подлинности. Одно из глобальных писем было подписано в январе в адрес УКС о том, что мы даём согласие на продление сроков строительства, но об этом письме никто не знал».

Согласовывать или нет – из уст чиновников этот вопрос звучит по-разному.

Что же думают в Министерстве строительства по поводу дома, где, по сути дела, в злосчастном кооперативе ищут правду его же сотрудники, нам так и не удалось узнать. Но министерство проинформировали, что обычно «согласование переносов сроков строительства с ЖСПК законодательством не предусмотрено». А в столичном Комитете строительства и инвестиций, напротив, чтут интересы членов ЖСПК.

Александр Доменикан, председатель Комитета строительства и инвестиций Мингорисполкома: «Должно быть два соглашения. И если между УКСом и ЖСПК не подписано допсоглашение о продлении сроков и изменении цены, УКС не имеет права подписывать такое же допсоглашение с подрядчиком о продлении сроков строительства и повышении цены».

Юристы настоятельно рекомендуют внимательно читать договор и устав. Но эти документы, как правило, типовые. Положения расплывчаты, ответы на возможные вопросы неоднозначны. Например, предполагает ли право кооператива «контролировать сроки выполнения работ» вести предварительные переговоры о переносе сроков строительства? Понимай, как хочешь. В этих спорных ситуациях и важна пробивная позиция председателя – блюстителя интересов застройщиков. Но их интересы зачастую расходятся. УКСы продвигают своих людей. С таким меньше проблем. Зачастую председатели ведут несколько домов и получают сразу несколько зарплат. Такой вот бизнес.

Вадим Тачкин, директор консалтинговой компании: «Зарплата председателя зависит от того, как долго строится дом».

Виктор Лаптев, начальник управления контроля Комитета госконтроля: «Здесь проблема – формальный подход к выбору органов управления, в частности председателя, и к выбору ревизионной комиссии. Надо понимать, что каждый член ЖСК должен беспокоиться о строительстве жилого дома. Ведь всё в руках застройщиков. И в случае ЖСК и председатель, и члены ревизионной комиссии могут быть освобождены от занимаемой должности».

В ЖСПК-890 история завершилась переизбранием председателя.

Вадим Тачкин, директор консалтинговой компании: «Чем бороться с последствиями, лучше не допускать возникновения этих проблем. Лучше привлекать профессионалов, платить им нормальные деньги, учитывать это в затратах, но иметь гарантированный результат, они несут ответственность за свою деятельность в отличие от председателя ЖСПК, который будет вечно биться об стену и постоянно объявлять жильцам о подорожании метра».

Ситуация с домом в Лебяжьем типичная и даже не самая худшая. Члены другого ЖСПК, которые строят дом по соседству пошли по тому же пути: жалобы, митинги, обращения в контрольные органы. Связи с общественностью поставлены в ЖСПК и УКСах из рук вон плохо. Много конфликтов и эмоций можно было бы избежать, если бы рядом застройщикам открыто говорили и объясняли, что происходит с квадратным метром. По крайней мере, члены ЖСПК заранее могли подумать, где ещё взять деньги и как верстать семейный бюджет.

Елена и муж строят однокомнатную квартиру. На свою мечту потратили все сбережения. Семья утратила право докредитоваться на льготных условиях после выхода Указа № 13. Чтобы закончить строительство, Елене и её мужу необходимо 150 миллионов. Кредит на эту сумму под 30 % годовых обойдётся выплатой 4 с половиной миллионов в месяц. Но даже он не доступен: требуется совокупный месячный доход около 11 миллионов. Бюджет молодой семьи – это зарплата мужа 3,5 миллионов рублей и пособие по уходу за ребёнком в 700 тысяч.

Выход есть. Из кооператива. Такая перспектива замаячила перед многими членами ЖСПК. Из 120 льготников право докретироваться утратили две трети. И таких домов по стране – десятки. Ведь 50 % возводимого в стране жилья строится с господдержкой. Есть и обратная сторона – строительные организации не хотят браться за такие объекты: отток кадров и убытки.

Артём Вайнилович, коммерческий директор риэлтерской компании: «Сегодня переносы сроков строительства – это всё плоды прошлого года. Те, кто работал в строительной отрасли в 2011 году, будут долго вспоминать его в кошмарных снах. Сама ситуация не оставляла выбора ни для УКСа, ни для ЖСПК».

Что же касается работы в будущем, то эксперты в том числе и во избежание моральных и материальных издержек, советуют ввести систему госзаказа.

Прошлый год показал: жилищное строительство нуждается в реформах, причём в разных плоскостях. С экономической точки зрения невозможно построить дешёвое жильё для всех. Правда, далеко не все нуждающиеся реально нуждаются в господдержке. А если по-человечески, государство в ответе за тех, кому дало надежду. И печально, когда из-за чьего-то равнодушия и безответственности некоторые люди теряют последний шанс построить собственное жильё. Большинству такой шанс выпадает раз в жизни.


Подробности – в видеосюжете нашего корреспондента

Подписывайтесь на нас в Яндекс.Дзен и Telegram