Жильё моё
Как известно, в Беларуси каждый четвёртый нуждается в улучшении жилищных условий. В очереди стоят 850 тысяч человек. И это притом, что на каждого жителя страны приходится по 24 «квадрата» уже построенной жилплощади. А у 38 тысяч граждан по 2, 3, 4 и даже 5 квартир. И многое из всего этого недвижимого имущества построено с государственной поддержкой, с привлечением льготных кредитов. Согласитесь, есть над чем задуматься.
 
Новая концепция помощи в решении квартирного вопроса и новая концепция постановки на очередь основаны на финансовых возможностях государства. А они небезграничны.
 
Как мы дошли до такой… очереди? Что теперь с ней делать? Кто может изменить ситуацию?
 
Ещё лет 15 назад строительный комплекс Беларуси представлял собой довольно жалкое зрелище – техника, устаревшая морально и физически (80 % парка нужно было менять), не хватало ни специалистов, ни рабочих рук, ни стройматериалов, по крайней мере, собственных. В 1995 в стране было построено всего миллион 900 тысяч квадратных метров жилья. Меньше не строили никогда.
 
Затем начался подъём отрасли. О том, как это происходило и происходит и во сколько обходится, можно говорить долго и много. Впрочем, для обывателя важен не процесс, а результат.
 
И вот некоторая статистика: 2005 год – в стране построено уже 3 миллиона 700 квадратных метров, за 2 последующих года прибавили ещё миллион. А в прошлом и вовсе замахнулись почти на семь миллионов, но грянул кризис, и возвели только пять с половиной. Но и это немало.
 
Казалось бы, при таких-то темпах если что и могло испортить белорусов, то только не квартирный вопрос. Тем более, что ещё в середине 90-х руководство страны начало щедро одаривать соотечественников льготными кредитами, и эти льготы охватывали всё новые и новые категории граждан. А чтобы стать на очередь на строительство, достаточно было просто пожениться. Каждой новой ячейке общества полагалась отдельная ячейка в многоэтажке. Для пущей надёжности на очередь становились и в исполкоме, и на предприятии, где работали.
 
В итоге в 2005 году в списке очередников, нуждающихся в улучшении жилищных условий, – 565 тысяч семей, в 2007 – 720 тысяч, а в 2011 и вовсе почти 900 тысяч. И дело тут не в демографическом взрыве. Наоборот, за последние 10 лет белорусов стало на полмиллиона меньше. Это факт! Как и то, что в 70 тысячах квартир для нуждающихся сегодня никто не прописан. А ведь строили их нуждающиеся, и многие за счёт льготных кредитов.
 
В итоге льготников стало меньше сразу на 60 %. И отныне государство будет поддерживать лишь тех, кто в этом особо нуждается – многодетные семьи, инвалиды. Благодаря 13 президентскому указу реальный шанс сменить чужие стены на свои собственные появился и у тех, кто больше 10 лет прожил в общежитии. Конечно же, те, кого исключили из категории льготников, разочарованы, растеряны и не видят альтернативы. Далеко не каждый нуждающийся может взять кредит под 31 %, а не нуждающимся так и вовсе предлагают 49. Вместе с тем альтернатива есть. И опыт зарубежных стран это подтверждает. Хотя ни у ближайших соседей, ни в Европе, ни в США жилищную проблему полностью до сих пор решить так и не удалось.
 
Россия
 
Провести всю жизнь в съёмных квартирах или на десятилетия отдаться в ипотечное рабство – перед этим вопросом в России сейчас стоят 80 % семей, не имеющих собственного жилья. Механизм, изначально задуманный как простейший путь к своим квадратным метрам, так и не смог закрыть самый актуальный для страны квартирный вопрос. Если брать Москву, платёж по кредиту даже за стандартную «двушку» на окраине города всё равно окажется выше, чем плата за найм – примерно в 1,5-2 раза. Ладно, если бы потерпеть пришлось недолго, но ведь ипотеку, как правило, люди берут на 10, а то и на 30 лет.
 
Ипотека по-русски – это, собственно, покупка квартиры в кредит: 60-70 тысяч долларов собственных средств на первый взнос, плюс заём банка на всю остальную сумму под залог приобретаемой недвижимости под внушительный процент и на достаточно долгий срок. Позволить себе это удовольствие может пока только 10 % россиян. Это люди, у которых доход на семью из трёх человек не меньше двух тысяч долларов в месяц. Они соглашаются до последнего рубля, принадлежащего банку, жить практически не в своей квартире. Никого не прописать, не сдать и не продать. Разве что самому банку.
 
Из семисот тысяч семей ипотечников, которые воспользовались ею за 10 лет существования, некоторые уже сдались. В кризис, когда курс доллара зашкаливал, многим приходилось жить на 10 долларов в день. Ведь цены на жильё в Москве начинаются от четырёх тысяч долларов за квадратный метр. На квартиру надо минимум 150 тысяч. Отсюда самый главный страх россиян – сумма возврата. Ставка по ипотеке здесь формируется, исходя из нескольких факторов.
 
Первый – ставка рефинансирования Центробанка, т.е. тот процент, под который Центробанк даёт деньги взаймы другим банкам. Здесь она превышает восемь процентов. Плюс операционные расходы – зарплата сотрудникам и налоги. Плюс инфляция. Ну, и добавляем ещё риски невозвратов – то есть каждый, кто берёт ипотеку, платит дополнительно за тех, кто, по статистике, сойдёт с дистанции и не сможет выплачивать банку ссуду. Получается, что минимальная ставка по ипотеке в России 12 % «годовых». Полгода назад в эти расходы включался ещё и заработок банков: так называемое обслуживание кредитов. Что это значило, мало кто понимал, но ощущал на своем кармане. Ставка доходила до 15 % годовых – это неподъёмно для большинства россиян. И они просто перестали платить – число банкротов по ипотечным кредитам возросло до четверти от всего числа заёмщиков. Банки под давлением правительства пошли на непопулярные в бизнесе меры.
 
Герман Греф, председатель правления Сбербанка России: «Мы впервые на российском рынке, впервые в нашей истории приняли решение об отмене всех комиссий для физических лиц, и ставка, которая была объявлена по кредиту, она будет эффективной ставкой».
 
Но здесь мешает рост цен на жильё – 25 % в год. Забирает те же деньги. Сейчас правительство занялось поиском путей реформирования процессов кредитования. Устанавливается предельная стоимость квадратного метра. Для людей, нуждающихся в жилье – инвалидов, многодетных, ветеранов труда – в регионах она не должна превышать тысячи долларов, в Москве и Питере – двух. В счёт ипотеки разрешено тратить материнский капитал. Сумма в 10 тысяч долларов, которые гражданки России получают за рождение второго и последующих детей, опять-таки хороша для регионов, где цены гораздо ниже, но для двух столиц всё же – капля в море. Появляются эксперименты по «народной ипотеке», когда строиться помогает государство. Человеку предлагают открывать ипотечный счёт в банке. Когда накопится сумма, необходимая для первого взноса – это от 20 % от стоимости жилья, региональные бюджеты выдают недостающие деньги всего под 6 %. Так же идут разговоры об использовании для строительства денег пенсионного фонда.
 
Кроме того, сейчас в России собираются развернуть масштабную государственную программу по малоэтажному строительству как более дешевую альтернативу многоквартирным домам. В любом случае, ипотеке, чтобы хоть как-то заработать, придётся всё-таки из чистого бизнеса превращаться в социальный проект.
 
США
 
Социальное жильё в Нью-Йорке бурно развивалось в период с 40-х по 70-е. По аналогии с советскими «хрущёвками» эти дома можно называть «мозесками» в память о главном градостроителе Роберте Мозесе. Коричневые многоэтажки в своё время решили проблему своего «угла» многим ньюйоркцам.
 
Претендовать на социальное жильё может любой гражданин США. Условия от штата к штату варьируются, но основных два – нетрудоспособность либо низкий доход.
 
Анн Вашингтон, жительница дома из фонда социального жилья: «В таких домах живут люди самых разных национальностей. Большинство работают. Но в основном, это многодетные семьи с низким доходом. Мы – отдельный социальный слой. Город в городе».
 
Рон Симс, замминистра Департамента жилья: «Наши налогоплательщики работают очень тяжело. И задача Департамента социального жилья – отвечать за каждый вложенный ими доллар».
 
К 2013 году в Нью-Йорке по плану будут отреставрированы 73 тысячи старых домов и квартир, а также появятся 92 тысячи новых комплексов для малоимущих. Но их всё равно не хватает. Последняя тенденция – возведение смешанных объектов, объединяющих несколько типов жилья. Дорогие таунхаусы, кооперативные квартиры и социальный сектор окажутся в одном дворе. И жители «социалок» вполне могут сменить одно жильё на другое, если встанут на ноги.
 
Между тем жилищный рынок остаётся самым слабым сектором американской экономики. Его восстановление после кризиса идёт очень медленно. Миллионы собственников лишились своих домов, поскольку не смогли продолжать выплаты по кредитам. Действующая администрация Белого Дома предлагает различные программы рефинансирования ипотечных займов. Благодаря последним инициативам домовладельцы смогут сэкономить около 3000 долларов в год.
 
Германия
 
Немецкий рынок жилой недвижимости всегда отличался покоем и стабильностью. Но сейчас из-за долгового кризиса в еврозоне рынок пришёл в движение. Немцы, опасаясь инфляции, активнее покупают и строят жильё. Дома для себя, а квартиры всё чаще для сдачи в аренду.
 
В Германии строится ежегодно около 50 млн кв м жилой площади. Но лишь 40 % семей в Германии живут в собственных домах. По этому показателю страна занимает последнее место среди западноевропейских стран-членов ЕС. Вернее, занимала. Потому что экономический кризис заставил многих задуматься о собственных стенах, чем сыграл на руку немецким риелторам.
 
Ещё недавно за кредитами немцы обращались в местные «сберегательные кассы» Sparkassen или «земельные банки» Landesbanken. Но глобализация лишила эти сети своей главной привилегии – государственной гарантии вкладов, а это значит, никаких льготных условий клиентам, и сегодня просителям приходится ещё побегать, чтобы найти банк, который даст в долг под приемлемые проценты. Причём система поручительства в законе записана, но в реальной жизни совершенно не работает.
 
Вальтер Йегер, директор банка: «Банкам важна только платёжеспособность просителя. Но за время финансового кризиса банки выделили намного больше ипотечных кредитов, чем раньше».
 
Афоризм «Мой дом – моя крепость» немцы переиначили и говорят «Mein Haus ist meine Festung» – моё укрепление. Финансовую составляющую просителя о жилищном кредите банк изучает досконально. Важно иметь стабильный заработок, важно, чтобы в семье работали двое, важно, сколько детей, ведь если их больше двух, они «проедят» брешь в семейном бюджете, важно, чтоб фирма не развалилась, важно, чтобы проситель был не одинок и дожил до счастливого момента расчётов с банком.
 
Проситель должен иметь не менее 20 % суммы собственного капитала и доказать, что он сможет регулярно платить взносы. Только тогда рассчитывают схему ипотеки в зависимости от актуальной процентной ситуации. На сегодняшний день это 3 % от суммы на 10 лет и 1 % возвратная сумма на 30 лет. К примеру, ипотека в 200 000 евро – это 8000 евро возвратных платежей в год.
 
Получается, что лучшие кандидаты для банков – семья бюджетников, но не многодетная. Малоимущим семьям, а их здесь около миллиона, банки не помогут. Но государство для безработных с длительным стажем, получателей социального пособия или пенсий по инвалидности делает доплату на арендованное жильё – неполные сто евро на съёмную квартиру. Это вызвало появление в любом городе целых районов, где селятся только «социальщики», как их здесь называют. Особенно чётко границы цен на недвижимость очерчены в Берлине.
 
Неважно, идёт ли речь о вторичном жилье или о собственном, в Германии усиливается и без того традиционный «перепад высот» между рынками недвижимости Южной и Северной Германии. Из-за кризисного ажиотажа цены на квартиры в Мюнхене выросли на 8 %. В результате стоимость квадратного метра в баварской столице достигла 3 800 евро. От Мюнхена с большим отрывом отстаёт даже финансовая столица Германии Франкфурт-на-Майне, где за квадратный метр требуют 2800 евро. В Берлине платят в среднем 2000 евро, в двух других немецких городах-миллионниках – Гамбурге и Кёльне – соответственно 2620 и 1890 евро.
 
Недвижимость в Мюнхене за 5000 евро за кв метр будет банком также финансироваться, как и недвижимость в Саксене-Анхальте за 500 евро за кв метр. Банку в случае дальнейшей неплатёжеспособности клиента важна только ликвидность недвижимости.
 
Но немцы по-прежнему – нация квартиросъёмщиков. А то, что однажды назначенная сумма за покупку жилья, если даже она выплачивается в кредит, в Германии неизменна, сделало немецкий рынок недвижимости ценным для иностранцев. В Берлине бум строительства и новый тренд. Студенты из Норвегии покупают квартиры в складчину и сдают… немцам.
 
Для немцев арендное жильё не зазорно. Многие вполне обеспеченные люди принципиально не покупают недвижимость. Чтобы сохранить мобильность, колеся по стране в поисках лучшей работы. Чтобы не взваливать на себя связанные с собственностью хлопоты. Или чтобы жить в дорогих районах, где покупка жилья была бы не по карману. Для многих здесь собственное жильё только заветное желание.
 
Арендное жильё в этом году начали строить и в Беларуси – 3 дома в столице и по одному в каждом областном центре. На вопрос – а какова же будет стоимость аренды? – в Минстройархитектуры отвечают – ниже рыночной. На сколько, это ещё предстоит просчитать. У арендного жилья много сторонников, но есть и противники.
 
Впрочем, аренда – это лишь один из способов, который позволит хотя бы частично и временно решить жилищный вопрос. Есть и другие способы. Например, ипотека. Но! Закон был принят два года назад, однако механизм забуксовал ещё на старте и, похоже, будет работать вхолостую, пока парламентарии не примут во втором чтении Жилищный кодекс. Обещали в прошлом году, теперь обещают в этом. Этот документ в первую очередь ждут банки.
 
Но даже банкиры не надеются, что белорусы начнут выстраиваться в очередь за ипотечными кредитами, даже если Жилищный кодекс примут уже завтра. Слишком дорогие кредиты. Надо, чтобы снизилась инфляция, тогда заработает и ипотека, и система жилищных сбережений. Вкратце, что же это такое. Гражданин открывает накопительный счёт, 5-7 лет ждёт, пока не набежит хотя бы четверть от стоимости квартиры. Остальные 75 % выдаёт банк.
 
Кстати, законопроект о жилищных сбережениях парламентарии изучали ещё в прошлом году и должны были рассмотреть в первом чтении. Однако затем документ отозвали на доработку, и теперь он пылится на полках Совмина. Тем временем Минстройархитектуры предлагает взглянуть на решение жилищной проблемы с другой стороны. В министерстве предлагают развивать строительство малоэтажного жилья (оказывается, оно дешевле). Речь идёт о застройке территорий вокруг крупных городов. Выгода ещё и в том, что льготы на строительство жилья в населённых пунктах численностью до 20 тысяч человек никто не отменял. Так что это тоже как вариант.
 
В свою очередь, эксперты в области недвижимости советуют специалистам не увлекаться теориями. По их мнению, решение жилищной проблемы лежит на поверхности. Только вот строительной отрасли надо поднапрячься.
 
Что касается цены квадратного метра, то по прогнозам Министерства архитектуры и строительства в этом году на жильё, возводимое с господдержкой, она будет в пределах трёх миллионов шестисот тысяч. Но это, как говорят, средняя температура по больнице. Реально застройщики уже закладывают 4 с половиной, а на каркасные дома и вовсе 7 миллионов. Опять же вопрос: насколько обоснован такой рост цен?
 
Так или иначе, но доступным жильё в стране будет только тогда, когда средняя зарплата будет равна стоимости квадратного метра. Не мы это придумали. Это мировой показатель. Как сделать так, чтобы стоимость жилья не росла такими темпами, над этим пускай ломают голову в правительстве. Но при этом и большинству наших сограждан также нужно переосмыслить некоторые вещи и понять – страна не может льготировать всех. Нет смысла требовать рыбу, лучше потребовать удочку, чтобы поймать эту рыбу самостоятельно.

Подписывайтесь на нас в Яндекс.Дзен и Telegram