Экспериментальный метр

Подписан указ, определяющий стоимость квадратного метра жилья, строящегося по государственному заказу в 2014 и 2015 годах. Пока это эксперимент, который должен многое прояснить как льготникам, так и банкам.

Прошлым летом тема жилищного строительства была на особом контроле у Президента, работала специальная межведомственная рабочая группа, которая выявляла недостатки в строительной отрасли и предложила целую программу по их искоренению.

Каким образом ведётся строительство жилья для нуждающихся и льготников теперь и почему цена метра пока только эксперимент?

С 2013 года в Беларуси в строительстве стали применять госзаказ. Многочисленные долгострои дали пищу для размышлений. Поразмыслив, чиновники решили исключить льготников из инвестиционного процесса. Проще говоря, теперь гражданин не имеет никакого отношения к стройке, а выкупает уже готовое жильё.

Деньги из казны напрямую поступают госзаказчику. Как правило, это УКС – управление капитального строительства. УКС ищет подрядчика, «от и до» отвечает за конкретный объект. За три-четыре месяца до сдачи дома формируются списки будущих жильцов. Дом готов? С гражданами заключают договоры купли-продажи. Жильцы получают льготные кредиты и рассчитываются с УКСом. Важная оговорка: госзаказ касается только льготников, а не всех очередников. Конечно, по этой системе строят экономичные дома.

Вадим Тачкин, представитель Ассоциации застройщиков: «Здесь короткие дома, которые быстро строятся. За счёт этого в первую очередь будет низкая цена. Если мы всё грамотно выстраиваем, если никаких сбоев в процессе от возникновения панелей на домостроительном комбинате и завершения строительного процесса нет, а так как это всё закрывается в единый цикл и это цикл полностью государственный, то вероятность сбоев здесь минимальна».

В 2013 году госзаказ опробовали. В 2014-м его уже используют максимально. Вот цифры. В этом году с господдержкой построят 2,5 миллионов квадратных метров. Из них более 700 тысяч, т. е. четвёртую часть, – по госзаказу. Первые дома уже сданы. По оценкам чиновников, схема неплохо работает. Теперь решено отшлифовать этот механизм, а вернее – изменить подходы к расчёту цены.

Новый подход сделает цены понятными и прозрачными. Расчёт выглядит, действительно, просто. Точка отсчёта – средняя заработная плата по стране. Но не реальная, а будущая. Министерство экономики рассчитывает так называемую номинальную начисленную среднемесячной зарплату на месяцы вперёд. За основу берётся значение того месяца, в котором будет сдан дом. Показатель запланированной зарплаты умножается на коэффициент 1,2. Т. е. прогнозная зарплата увеличивается на 20%. Это и будет стоимость квадратного метра в новом доме. Почему 20%?

Виктор Ширей, начальник отдела ценообразования министерства строительства и архитектуры: «Этот расчёт делали с учётом периодов строительства. Сопоставляли зарплаты и стоимость квадратного метра, начиная с 1999 года, и вывели коэффициент 1,2. Просчитывали ряд серий. И с учётом мнений специалистов предприятий, которые занимаются изготовлением домов, они подтвердили возможность уложиться в данный норматив».

Впишутся ли в эту стоимость строители? В общем-то, это их проблемы. В указе прописана довольно интересная мотивация: заказчик и подрядчик кровно заинтересованы сделать всё быстро и дёшево. Цена квадрата на выходе меньше взятой в расчёт? Экономия – их заработок. Реальная стоимость квадрата оказалась выше заявленной? Убытки заказчик оплачивает из своего кармана.

Вадим Тачкин, представитель Ассоциации застройщиков: «Низкая цена – это быстрое строительство. Если какие-то звенья цепочки не справляются с этими задачами, они должны напрямую и зависеть от этого. Тогда они будут работать быстро и стараться всё-таки за тот уровень бюджета, который определён государством».

В правительстве рассчитывают, что у застройщиков появятся стимулы внедрять новые технологии, оборудование, материалы не из-под палки, а по своей инициативе.

Виктор Ширей, начальник отдела ценообразования министерства строительства и архитектуры: «Эта норма прописана для того, чтобы заинтересовать тех же подрядчиков с целью сокращения стоимости жилья. Вся эта экономия остаётся в их распоряжении. Если её добьются, это будет ложиться на их хозяйственную деятельность».

Как бы не сработали заказчик с подрядчиком, для гражданина цена квадрата останется неизменной. Выгодно ли это? Не всегда. Если стройка обошлась дешевле заявленной цены, то за метр льготник переплачивает. Конечная цена обогнала запланированную, заказчик – в минусе, гражданин – в плюсе. У него страховка от подорожания. Пожалуй, новая схема сулит и выигрыш в льготном кредитовании.

Как размер кредита определяется сейчас? Есть такое понятие – максимальный норматив кредитования. Правительство устанавливает «потолок» – предельную стоимость квадратного метра жилья для расчёта кредита. Сегодня 6 100 000 рублей за квадратный метр. Меньше – можно, больше – нельзя. Но возможны ситуации, когда реальная цена выше этого потолка. Разницу льготник оплачивает из своего кошелька. Новая схема с привязкой к заработной плате отменяет нормативный подход. Какая стоимость квадрата в расчётах застройщика, такая же будет заложена и в кредите. Вот пока гипотетический пример. Начало стройки – июнь. Сдача – декабрь. Смотрим прогнозный показатель зарплаты в декабре. Увеличиваем на 20%. Получаем около 7 200 000 рублей. Исходя из этой цифры банки и просчитают льготный кредит. По старым правилам, банк будет ориентироваться на норматив 6 100 000 рублей. Его, конечно, могут пересмотреть, но делает это правительство не каждый месяц, а где-то раз в полгода.

Но новый метод не станут применять прямо сейчас, хотя указ и вступил в силу. Предстоит ещё расписать подробно методику ценообразования и составить план мероприятий. Какой объём жилья будут возводить по новой схеме? Минстройархитектуры собирает предложения от областей. В одном регионе готовы весь госзаказ «привязать» к средней зарплате, в другом – осторожничают и хотят поэкспериментировать с двумя-тремя домами.

Указ и сам носит экспериментальный характер. Специалисты часто сравнивают среднюю зарплату и среднюю цену квадрата: так оцениваются инвестиционные возможности граждан в стране. Но, пожалуй, впервые стоимость жилья напрямую привязывают к доходам населения. По крайней мере, сотрудники из Минстройархитектуры припомнить примеры не смогли.

Так что внедрять новый механизм будут неспешно. На эксперимент отводится два года. В середине 2016 года – отчёт и выводы. Если новая система хорошо себя зарекомендует, её распространят на весь госзаказ. Хотелось бы, чтобы все получилось. Радует ясный ценовой подход, а ещё «пряничные» финансовые стимулы для толковых застройщиков. По работе и награда. Ведь в нашей экономике гораздо чаще применяют административный язык санкций. Может система рыночных стимулов работает не хуже? В общем, эксперимент покажет.


Подробности – в видеосюжете нашего корреспондента

Подписывайтесь на нас в Яндекс.Дзен и Telegram