Одна облигация на один квадратный метр. В феврале правительство урегулировало обращение этих ценных бумаг на строительном рынке. Жилищные облигации для белорусов пока в диковинку. Хотя, уверяют застройщики, всё больше так называемого коммерческого жилья отныне будет реализовываться именно через подобный механизм.

Более половины коммерческого жилья строится с помощью жилищных облигаций, хотя ещё лет семь назад и застройщики, и дольщики чурались этого механизма. Рост популярности жилищных облигаций отчасти вынужденный. Классическое долевое строительство обрастает новыми жёсткими условиями и требованиями.

Вадим Тачкин, директор консалтинговой компании: «Коммерческое строительство всё больше и больше будет уходить в сегмент жилищных облигаций, потому что он не так зарегулирован, он даёт возможность выстраивать отношения с покупателем жилья на рыночных условиях, не только обеспечивать текущее финансирование, но и планировать расходы на будущее».

Между тем в этом переходе нет ничего плохого. Чтобы было понятнее, попробуем разобрать сложный механизм облигаций «на винтики». Облигации – способ финансирования стройки. Компания организует облигационный заём. Одна облигация – один квадратный метр. Хотите квартиру площадью 60 квадратных метров? Значит, покупаете 60 ценных бумаг. Застройщик погасит облигации квадратными метрами в построенном доме. Такой взаимозачёт. Выпустить облигации под силу не каждому застройщику. Жёсткие требования. Облигация ведь ценная бумага. Её ценность подкреплена гарантией банка.

Второй вариант – страховка. В общем, в случае крупных проблем у застройщика деньги гражданам должен вернуть страховщик или банк. У облигации есть номинальная – стартовая – стоимость. А вот здесь особое внимание! Строительная компания продаёт облигации не по номиналу, а по более высокой цене. Чем ближе срок окончания строительства, тем дороже стоимость облигации, т.е. квадратного метра. Вполне логично. Но если гражданин уже приобрёл пакет облигаций по определённой цене, то может спать спокойно. Для него цена зафиксирована. Стоимость пересмотреть нельзя. Даже при наличии убытков. Законодательство запрещает. В отличие от долёвки.

Строительство через облигации обходится дороже, чем долёвка. При прочих равных условиях – минимум на 2-3%. Это расходы на обслуживание самой схемы. Зато и схема надёжная. Во-первых, работать через облигации могут себе позволить только солидные состоятельные компании. Во-вторых, их состоятельность не на словах, а на деле проверит банк или страховая компания. Ведь в случае проблем у застройщика деньги инвесторам придётся возвращать банку или страховщику.

Подводные камни. У застройщика форс-мажор? Значит, можно ставить вопрос о возврате средств. Но – возвращаемся к началу – только по номинальной стоимости облигации, а не по цене покупки. Например, номинальная стоимость ценной бумаги 5 миллионов рублей, а приобрели вы её – за 10 миллионов. Вот из расчёта 5 миллионов за облигацию вам и вернут деньги. Есть нюансы и при досрочном выходе из строительства. В случае долёвки застройщик обязан возвратить деньги. Правда, возврат растягивается на полгода. Да и штрафные санкции не исключены. Жилищные облигации ни к чему застройщика не обязывают. Хотите выйти из строительства? Ищите покупателя сами. Зато уж если нашли, можете без проблем продать облигации по любой цене, даже с наваром. Купили по 10 миллионов – продали за 12. И такие случаи не единичны.

Так что жилищные облигации не дают стопроцентных гарантий. Недавно Комитет госконтроля провёл проверку компаний, которые используют эту схему. Оказалось, есть к чему придраться.

Порой застройщик откровенно занижает номинальную стоимость облигации. Тогда дешевле обходится страховка или гарантия банка. Страдают интересы граждан. Ведь в случае неприятностей у компании они – хоть и гарантированно – получат копейки. Возврат-то происходит по номинальной стоимости! Ответный удар. Недавно появилось новое постановление правительства. Оно не позволит строительным компаниям занижать номинальную стоимость этой ценной бумаги.

Ещё одно дельное изменение. Налоговое. Нуждающиеся граждане имеют право на налоговый вычет. Т.е. с доходов, которые были потрачены на строительство, возвращается подоходный налог. А это приличная сумма. Но граждане, которые строились через жилищные облигации, не могли полноценно воспользоваться этой налоговой льготой.

Во-первых, право на вычет появлялось только после сдачи дома, не с момента вступления в строительство, как при долевом. Ведь формально гражданин приобретал ценные бумаги, а не жильё. А если человек покупал их на стадии котлована? Приходилось ждать года два. Во-вторых, сумма вычета рассчитывалась исходя из упомянутой «хитрой» номинальной стоимости. Приобрели пакет облигаций за 500 миллионов, а его номинальная цена – 250? Вот на 250 миллионов в налоговой и возвращали подоходный налог. Потери от такой номинальной математики – 30 миллионов. Но с учётом популярности облигаций с 2014 года Министерство по налогам изменило подходы.

Светлана Шевченко, заместитель начальника Главного управления налогообложения физических лиц Министерства по налогам и сборам: «С января 2014 года – изменения. Приобретение жилищных облигаций приравнивается к расходам, связанным со строительством жилья. И вот уже приобретая жилищные облигации, именно с этого момента гражданин имеет право на получение имущественного налогового вычета. Это расходы, связанные со строительством».

Возвращать подоходный налог теперь будут исходя из реальных расходов, а не номинальной цены пакета облигаций.

Жилищные облигации – весьма надёжный, но отнюдь не совершенный механизм финансирования строительства. Конечно, самый идеальный и спокойный вариант для граждан – это покупка новых готовых квартир, которые застройщик возвёл за свои средства. Но пока на белорусском рынке нет компаний с таким солидным собственным капиталом. Так что гражданам не стоит терять бдительности при строительстве жилья.

Подписывайтесь на нас в Яндекс.Дзен и Telegram