В ноябре и декабре в регламентации жилищного строительства произошли серьёзные изменения. Поскольку эта тема вот уже полгода в числе самых горячих, наш экономический обозреватель Надежда Цвирко расскажет о наиболее важных нововведениях.
Эта информация полезна прежде всего для тех, кто только собирается строить квартиру. Обещает ли этот путь быть не столь тернистым, как буквально ещё год назад?
В сфере жилищного законодательства в этом году правительство просто фонтанирует инициативами. Одна из последних вышла под скромным названием «Постановление правительства №1007». Но скорее всего, оно будет иметь весьма серьёзные последствия для рынка коммерческого жилья.
Суть – обеспечить финансовую устойчивость строительных организаций. Очень упрощённо. Застройщик не может сразу распродать все квартиры. Квадратные метры можно реализовать лишь на сумму, превышающую в полтора раза ближайшие расходы на строительство. Например, за три месяца компания собирается потратить Br2 млрд рублей, а имеет право продать квартир только на Br3 млрд. И всё. Пусть даже очередь из желающих готова раскупить жильё в этом доме на Br5 млрд.
Идея – не накапливать на счету много «безработных» рублей. Они могут обесцениться. А потом – конфликтный вопрос с пересмотром цен. Мол, средств не хватает. Но застройщики жалуются: со спросом то густо, то пусто. И вот маячит другая крайность – перебои с финансированием.
Вадим Тачкин, представитель Ассоциации застройщиков: «Потому что коммерческая компания старается продавать, когда есть пик активности на рынке, чтобы создать запас финансовой прочности на рынке для бесперебойного финансирования строительного процесса в те периоды, когда спрос на рынке падает. Это постановление отметает рыночные механизмы, которые регулируют спрос и предложение».
Но нет худа без добра. Коммерческие застройщики нашли выход. Всё чаще они стали отказываются от «долёвки» и используют такой интересный механизм, как жилищные облигации.
Вадим Тачкин, представитель Ассоциации застройщиков: «Уже сейчас мы наблюдаем массовый исход строительных организаций в сегмент жилищных облигаций. То есть не так зарегулирована процедура, как классическое долевое строительство. Это способ коммерческой компании уйти от множества нормативных документов, которые мешают эффективно развиваться, мешают динамично реализовать какие-то инвестиционные проекты и всё больше и больше усложняют эту процедуру».
Ещё недавно граждане относились к жилищным облигациям недоверчиво. А напрасно. Жилищная облигация – именная ценная бумага. Подтверждает, что гражданин внёс определённую сумму застройщику. Стройка завершена? Застройщик погашает облигации квадратными метрами. Одна облигация обычно приравнена к стоимости квадратного метра. Позволить себе выпускать эти ценные бумаги могут только солидные компании. Уж очень высоки требования к их финансовой прочности. Гарантом облигаций выступает банк. А уж он устраивает строительной фирме проверку с пристрастием. Ведь в случае её банкротства деньги клиентам придётся отдавать банку. Строительство по такой схеме обходится, увы, дороже, чем через «долёвку», но и финансовые гарантии выше.
Ужесточат требования к строителям и на начальном этапе. Ведь перспективы многих долгостроев были очевидны изначально. В строительство влезали неопытные компании, а главное – финансово несостоятельные. Теперь правительство предлагает такой вариант: компания сможет привлекать деньги дольщиков только тогда, когда сама вложит в стройку не менее 15% собственных средств.
Анатолий Калинин, заместитель премьер-министра: «Предусматривается, что для привлечения средств дольщиков застройщик должен иметь на начало строительства 15% собственных средств. Раньше достаточно было одной декларации, и всё остальное происходило хаотично. На наш взгляд, новация позволит устранить имеющиеся негативные тенденции. Я о так называемом долгострое».
Ну, а депутаты взялись за стройку с другого конца. Парламентарии – пока на уровне комиссии – серьёзно обсуждают вопрос о том, чтобы ввести экономическую ответственность застройщика за срыв сдачи дома.
И ещё новости из парламента. Наказание граждан, которые сдают льготное жильё в аренду, приобретает конкретное числовое выражение. Согласно Указу Президента №246 льготникам запрещено заселять квартирантов до полного погашения льготного кредита. Иначе – солидный штраф. Так вот, депутаты в Палате представителей в первом чтении приняли поправки в Административный кодекс.
Законопроект гласит, что незаконная сдача квартиры приравнена к административному правонарушению. Первая попытка будет караться штрафом от 4 до 30 базовых величин, за повторное нарушение в течение года – от 30 до 50 базовых величин.
А в следующем году правительство обещает сделать «перезагрузку» жилищного законодательства и создать для него принципиально новую базу. В планах на 2014 года как минимум 15 новых нормативных актов. Все игроки рынка ожидают, что новый свод законов будет иметь прочный фундамент, выверенный проект и изящную архитектуру. А главное – не превратится в законодательный долгострой.
Подписывайтесь на нас в Telegram